«Տրվում է վարձով»՝ առանց պայմանագրի

Ես ուսանող եմ։ Արդեն 3 տարի՝ ապրում եմ Երևանում՝ վարձով։ Շատերի նման, մեր տանտերն էլ մի օր որոշեց բարձրացնել տան գինը՝ 70․000-ը դարձնելով 105․000։ Միակ պատճառաբանությունը՝ ամեն ինչ թանկացել է։

Տունը վարձակալելիս, երբ առաջարկեցինք պայմանագիր կնքել, տանտերն ասաց, թե մենք մի ընտանիքի նման ենք, ու մեր միջև փաստաթղթերը տեղ չունեն․ «ամեն բան որոշում է խոստումը, հարգանքը»։

Ուրեմն, ի՞նչ փոխվեց մեր խոսակցությունից մի քանի ամիս անց․ կարո՞ղ էր պայմանագրի կնքումն ու դրա հետևողական թարմացումը կանխել տան վարձի բարձրացումը։ Գիտեի, որ հարցի պատասխանը կհետաքրքրի խնդրին առնչված բազմաթիվ մարդկանց։ Հնարավորինս ամբողջական պատկեր ունենալու համար փորձեցի գտնել նրանց ու պարզել՝ ունեցե՞լ են պայմանագիր, ի՞նչ պայմաններով են տունը վարձել, որքա՞ն է վարձը բարձրացել։ Ֆեյսբուքում գրառմանս արձագանքեց 170 օգտատեր։

Կարինե Հակոբյանից տանտերը պահանջել է 1 ամսում ազատել տունը։ Ասում է․ «Երկու երեխաներիս հետ մի կերպ ծանոթի միջոցով շատ փոքր տուն եմ գտել, բայց ամեն վայրկյան մտածում եմ, որ գինը կարող է բարձրացնել, որովհետև այդպիսի խոսակցություններ կան։ Այս տնից դպրոց հասնելու համար երեխաները 2 երթուղային են փոխում»։

Նելլիի տանտերը վարձը 2 ամսում բարձրացել է կրկնակի՝ 70․000-ը դարձրել է 150․000։ «Վարձով տուն չեմ կարողանում գտնել գոնե 100․000-ով, իսկ թանկ վճարել չեմ կարող։ Միայնակ մայր եմ՝ 3 երեխայի հետ։ Միայն ես եմ աշխատում, աշխատավարձս էլ 110․000 դրամ է»,— պատմում է Նելլին։

Զրուցակիցներիս մեծ մասը կա՛մ պայմանագիր չէր կնքել, կա՛մ ժամկետը լրանալուց հետո կնքված պայմանագիրը չէր թարմացրել, ինչը տանտերերին թույլ էր տվել կտրուկ բարձրացնել վարձը կամ պահանջել ազատել բնակարանը։

Տան վարձերի բարձրացմանը զուգահեռ՝ համացանցում շատացան հայտարարությունները, որոնք առաջարկում էին վարձակալվող բնակարաններ՝ գնի ու պայմանների խիստ անհամապատասխանությամբ։

Silver REA անշարժ գույքի գործակալության հիմնադիր-տնօրեն Անդրանիկ Հարությունովը խնդիրը դիտարկում է 2 կողմից։ Ըստ նրա՝ լավ է, որ վարձերը բարձրանում են, քանի որ դա անշարժ գույքի շուկան գրավիչ է դարձնում, ի վերջո, «շահառուները՝ սեփականատերերը, նորից մեր քաղաքացիներն են, հայեր են, եկամուտ են ստանում»։ Բայց վատ է, որովհետև վարձակալությամբ ապրողները սոցիալապես խոցելի խմբերից են։ «Այդ մարդիկ հիմնականում պետական աշխատողներ են, որոնք ցածր աշխատավարձ են ստանում։ Մի ժամանակ տան վարձը 100․000-ի սահմանում էր, տեղավորվում էին, հիմա շատ բարդ է, որովհետև բնակարանների վարձակալության նվազագայուն շեմը սկսվում է մոտ 150 հազարից»,— ասում է անշարժ գույքի գործակալության տնօրենը։

Ըստ Կադաստրի կոմիտեի տվյալների` 2017 թվականից ի վեր, ամեն տարի վարձակալության են տրվել շուրջ 2000 բնակարան և բնակելի տուն։

Silver REA անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Անդրանիկ Հարությունովի դիտարկմամբ՝ հրապարկված թվերը չեն արտացոլում իրական պատկերը։ «Որպեսզի թվերն իրական լինեն, պետք է վարձակալությունը պետական գրանցում ունենա։ Այս դեպքում նաև հարկում կլինի։ Այսօր վարձակալությունը հիմնականում գրանցվում է, եթե վարձակալողը դեսպանատան աշխատակից է կամ որևէ խոշոր ընկերության ներկայացուցիչ, որի համար վճարում է ընկերությունը։ Այս դեպքում նաև հարկային ծախս պետք է ցույց տան։ Ես ենթադրում եմ, որ մենք տարեկան պետք է ունենայինք ամենաքիչը 10-20 հազար գործարք»։

Զրուցեցի 12 բնակչի հետ, նրանցից 8-ը պայմանագիր չէին կքնել, 4-ը կնքել էին, բայց չէին երկարաձգել։

Պայմանագրեր կնքելու օրինակելի ձևը հրապարակված է Կադաստրի կոմիտեի պաշտոնական կայքում։ Ըստ օրինակի՝ պայմանագրում պետք է սահմանվեն ընթացիկ վերանորոգման պարտավորությունները, վարձավճարի չափը, վճարելու ժամկետները, պայմանագրի գործունեության ժամկետը։

Անդրանիկ Հարությունովը նշում է, որ հաճախ պայմանագրերը կնքվում են առանց նոտարական գրանցման, հետևաբար, որևէ օրինական ուժ չունեն, չեն ենթադրում հարկային պարտավորություններ։ Զրուցակիցս ասում է․ «Այս խնդիրները մեկ որոշումով չեն կարող կարգավորվել։ Առկա են տարբեր իրավական կողմեր, օրինակ, կա սեփականության իրավունք, և գործող օրենքներով սեփականատերն ազատ է գին սահմանել՝ առանց մաքսիմալ–մինիմալ չափանիշների»։

Սրան զուգահեռ՝ ՊԵԿ-ը հայտարարում է, որ բնակարանները վարձակալության տված ֆիզիկական անձինք հարկային տարվա ընթացքում պետք է հաշվարկեն և պետական բյուջե վճարեն եկամտային հարկ՝ գույքի վարձակալությունից ստացած եկամուտների 10%-ի չափով։ Կադաստրի կոմիտեում պետական գրանցում չստացած վարձակալությունից հարկերի գանձումը ՊԵԿ-ը վերահսկում է բացառապես 3-րդ անձանցից ստացված տեղեկությունների և հարկերի հաշվարկման համար բավարար հիմքերի առկայության դեպքում։ Կատարվում է վերլուծական աշխատանք, դուրս են բերվում այն ֆիզիկական անձինք, որոնք սահմանված ժամկետում հարկային մարմին չեն ներկայացրել համապատասխան հարկային հաշվարկները և չեն վճարել հարկերը։ Դրանից հետո հարկային մարմինը իրականացնում է հարկերի գանձում։ Այս ամենը կարելի է անել, եթե վարձակալության պայմանագիրը գրանցված է Կադաստրի կոմիտեում։

ՊԵԿ–ից փորձեցինք պարզել, թե ի՞նչ հետևանքներ է առաջ բերում հարկվող օբյեկտները թաքցնելը։ Պատասխանեցին, որ ըստ «Հարկերի մասին օրենքի 77-րդ գլխի» 407 հոդվածի՝ ապօրինի գործունեությամբ զբաղվելու բացահայտման դեպքում գանձվում է հաշվարկված ձեռնարկատիրական եկամտի 50 տոկոսի չափով տուգանք՝ ոչ պակաս 200 հազար դրամից: Մեկ տարվա ընթացքում դեպքի կրկնման դեպքում գանձվում է այդ գործունեության արդյունքում ձեռնարկատիրական եկամտի 100 տոկոսի չափով տուգանք, բայց ոչ պակաս 500 հազար դրամից:

Տների վարձակալությունը կադաստրում չգրանցելը հարվածում է պետական բյուջեին։ «Պաշտոնապես ասում են մոտ 40 հազար ռուս մնացել է Հայաստանում։ Եթե մի բնակարանում միջինը 4 մարդ է ապրում, ուրեմն, մոտ 10 հազար վարձակալության գործարք է կատարվել, իսկ 10 հազար գործարքը՝ միջինը 1000 դոլարով, արդեն 10 միլիոն դոլարի հարկ է լինում»,— ասում է անշարժ գույքի գործակալության տնօրենը։ Վարձակալվող բնակարններից գանձված հարկերով, ըստ Անդրանիկ Հարությունովի, կարելի է սոցիալական ծրագրեր ներդնել, ցածր տոկոսադրույքով հիփոթեք առաջարկել ուսուցիչներին, վերջին 10 տարում Հայաստանից երկարաժամկետ չբացակայած քաղաքացիներին։

Ըստ Անդրանիկ Հարությունովի՝ վերահսկումն ու հարկային դաշտ մտնելու պահանջը ենթադրում է այլ գործիքակազմ։ Նախ, պետք է լուրջ տուգանքներ սահմանել առանց պայամանագրի տունը վարձակալության տվողներին, իսկ պայմանագիրը Կադաստրի կոմիտեում գրանցող սեփականատիրոջը պետք է խրախուսել։ «Երբ մեկին ուզում ես հարկային դաշտ բերել, մոտիվացնող մի բան պիտի անես։ Պետք չէ 10 տոկոս հարկել, կարելի է այդ շեմը ինչ-որ ժամանակ որոշ չափով իջեցնել։ Երբ բոլորը կսկսեն վարձակալության պայմանագրեր կնքել ու գրանցել, կարելի է վերանայել տոկոսը»։

Հարցին՝ վարձակալության հարկումը չի՞ նպաստի բնակարանների վարձավճարի բարձրացմանը, Անդրանիկ Հարությունովը պատասխանում է․ «Վարձը կբարձրանա, սակայն այդ 10 տոկոսը կապահովագրի այն խնդիրներից, որոնց առջև այսօր կանգնել են բազմաթիվ քաղաքացիներ»։

Մասնագետի դիտարկմամբ՝ բնակարանների վարձակալության շուկան այսօր համեմատաբար հանդարտվել է։ Ազատ բնակարանների թիվն ավելացել է, ինչը սեփականատերերին կստիպի իջեցնել վարձակալության վճարը։

Գլխավոր լուսանկարը՝ Աստղիկ Հովհաննեսովի