Վարձատուից ուղիղ վարձակալին՝ շրջանցելով պետական բյուջեն

2022-ի սկզբին՝ ռուս-ուկրաինական պատերազմի հետևանքով մեծ թվով ռուսների, ապա 2023-ի սեպտեմբերին արցախցիների ներհոսքից հետո ընդգծվեց, որ անշարժ գույքի շուկան դուրս է իրական վերահսկողությունից։ Ինչո՞ւ բնակարանների սեփականատերերը չեն հարկվում, կարո՞ղ է պետությունը զսպել նրանց ախորժակը և թույլ չտալ գների կտրուկ բարձրացում, եկամուտների համընդհանուր հայտարարգրումը կարո՞ղ է լուծել այս խնդիրները։ Հետք Մեդիա Գործարանի ուսանողները փորձել են գտնել դրանց պատասխանները։

Արցախցիների ներհոսքը սեպտեմբերին՝ գնաճի նոր ալիքի պատճառ

«Ղարաբաղցիներին տուն չեմ տալիս», «բազմանդամ ընտանիքներին տուն չեմ տալիս», «տունը նոր եմ նորոգել, չեմ կարող ցածր գին ասել»․ այս արտահայտությունները մի քանի սեփականատերերից լսել է 35-ամյա արցախցի Անուշ Ստեփանյանը (անունը փոխված է)։

Անուշն ամուսնու, սկեսրոջ և երկու անչափահաս երեխաների՝ 6 և 8 տարեկան որդիների հետ սեպտեմբերի 27-ին Ստեփանակերտից հասել է Հայաստան: Մի քանի շաբաթ՝ մինչև հոկտեմբերի 18-ը, բնակվել է բարեկամի տանը՝ այդ ընթացքում փորձելով բնակարան վարձակալել:

«Մի քանիսը հարցրին՝ Արցախի՞ց ես։ Դրական պատասխանից հետո անջատեցին հեռախոսը: Եղան նաև դեպքեր, երբ հրաժարվում էին բնակարան տալ՝ պատճառաբանելով, որ երեխաներս կարող են փչացնել տան գույքը: Նույն վիճակում էին նաև իմ ծանոթները»,— պատմեց Անուշ Ստեփանյանը:

Ի վերջո, Ստեփանյանների ընտանիքին հաջողվել է Նուբարաշենում գտնել երկու սենյականոց բնակարան, որի համար վճարում են 250 հազար դրամ:

«Մորս և 16-ամյա դստերս հետ բնակվում եմ Շենգավիթում՝ մեկսենյականոց դատարկ բնակարանում՝ վճարելով 350 հազար դրամ: Վարձատուիս տվել եմ նաև 175 հազար դրամ դեպոզիտ: Սկզբում փորձում էի բնակարան վարձակալել պայմանագրով, բայց սեփականատերերը խուսափում էին, ես էլ տարբերակ չունեի սպասելու»,— ասում է մեկ այլ արցախցի։

Բնակարանային խնդրի մասին պատմող մեր զրուցակիցները չեն ցանկացել նշել իրենց անունները՝ մտավախությամբ, որ կարող են կորցնել դժվարությամբ գտած բնակարանները, սակայն ֆեյսբուքյան փակ խմբերում նույնաբովանդակ մեկնաբանությունները բազմաթիվ են:

Վարձակալվող բնակարանների պահանջարկի կտրուկ աճը դարձավ գների բարձրացման նոր պատճառ։

• Բնակարանների վարձերը Երևանում և մոտ քաղաքներում կտրուկ բարձրացել են վերջին մեկ շաբաթում

Պահանջարկն աճում է, վարձակալությունների օրինական գրանցումը՝ ոչ

Հայաստանում 2023-ին կատարվել է անշարժ գույքի վարձակալության 11.935 գործարք: 2022-ին գործարքների թիվը 10.638 էր։

Վարձով բնակարանների շուկայի վիճակագրությունը վարում է Կադաստրի կոմիտեն: Սակայն տվյալներն ամբողջական չեն, քանի որ այդ վիճակագրությունը ներառում է բացառապես կնքված գործարքները, իսկ տարվա ընթացքում ստվերում մնացած վարձակալությունների մասին կարելի է միայն ենթադրել: Պարզ է, որ անցած տարի վարձակալված անշարժ գույքը 11.935-ից անգամներով ավելին է եղել։

Կադաստրի կոմիտեն որևէ վերահսկողական մեխանիզմ չունի վարձակալության տրվող բնակարանների շուկայում։ Ըստ կոմիտեի խոսնակ Մարինե Սադյանի՝ Կադաստրը միայն գրանցող մարմին է։

«Մեզ մոտ միայն այն վարձակալության թվերն են, որոնք մարդիկ գրանցում են։ Եթե ձեր բնակարանը վարձով տալիս եք ինձ, և մենք պայմանագիր չենք կնքում, Կադաստրի հրապարակած թվերի մեջ այն չի երևում»,— նշեց Սադյանը։

Անշարժ գույքի պաշտոնական վիճակագրությունը փաստում է, որ Հայաստանում դեռ արմատացած չէ օրինական վարձակալության մշակույթը, սեփականատերերը չեն գրանցում իրենց եկամուտները, հետևաբար, չեն էլ հարկվում։ Թանկացումները նրանց եկամուտների «մաքուր» աճն ապահովում է՝ առանց հարկերի։

Վերջին հինգ տարիներին պաշտոնապես ամենաշատ անշարժ գույք վարձակալվել է 2019-ին՝ ավելի քան 12 հազար։

Նշված թվերն արտացոլում են ոչ միայն բնակարաններից և բնակելի տների, այլ նաև արտադրական և հասարակական նշանակության շինությունների, ավտոտնակների և հողատարածքների վարձակալության գործարքները։ Ավելին՝ հասարակական նշանակության շինությունների տեսակարար կշիռն ամենամեծն է վարձակալության պայմանագրերում։ Դրանք մեծ մասամբ կնքում են իրավաբանական անձինք։

2023-ին վարձակալության գործարքների կեսից ավելին՝ մոտ 58%-ը, գրանցվել է Երևանում:

Նոր օրենքը` ստվերը կրճատելու փորձ

Հարկային օրենսգրքում կատարված փոփոխությունների համաձայն՝ 2023-ի դեկտեմբերի 1-ից վարձատուն պարտավորվում է Պետական եկամուտների կոմիտեում (ՊԵԿ) գրանցել վարձով բնակարանը և վարձակալության գումարի չափը:

Նա լրացնում է երկու ձևաթուղթ՝ առաջինը՝ հարկ վճարողի հաշվառում ստանալու համար, երկրորդը՝ վարձակալված անշարժ գույքի մանրամասների վերաբերյալ։ Սեփականատերը պետությանը վճարում է հարկ՝ ամսական վարձի 10%-ի չափով։

Բնակարանը չգրանցելու և բացահայտվելու դեպքում քաղաքացին կտուգանվի անշարժ գույքի կադաստրային արժեքի 5%-ի չափով, բայց ոչ ավելի, քան 500 հազար դրամը։

Մեկ տարվա ընթացքում խախտումը կրկնելու դեպքում կգանձվի տուգանք՝ կադաստրային արժեքի 10%-ի չափով, բայց ոչ ավելի, քան 1 միլիոն դրամը։

Փետրվարի 1-ից ՊԵԿ-ը սկսել է վարչարարությունը բնակարանների վարձակալության հարցերով՝ տուգանում է հարկ վճարողի հաշվառման դիմում չներկայացրած, հետևաբար, տան վարձից հարկ չվճարող վարձատուներին։

ՊԵԿ-ից ասացին, որ այս պահին տուգանվածների ամփոփ թիվ ներկայացնել չեն կարող։

Փոխարենը հայտնեցին, որ փետրվարի 14-ի դրությամբ՝ 14.779 հարկ վճարող ներկայացրել է 20.031 հայտարարություն՝ վարձակալությամբ տրված բնակարանի մասին։

Տնտեսագետ Ջուլիետ Թադևոսյանը կարծում է, որ պետական վերահսկողությունը վարձակալության գործընթացում անհրաժեշտ է, այլապես ցանկացած անպասելի իրավիճակում գները կրկին կտրուկ կբարձրանան՝ փաստի առաջ կանգնեցնելով վարձակալներին։

Ըստ մասնագետի՝ արցախցիների ներհոսքի օրերին պետությունը կարող էր ձևավորել արագ արձագանքման համակարգ՝ վերահսկելու համար բնակարանների գները գոնե Երևանի ծայրամասերում և մարզերում։

«Վերահսկողությունը թերի է։ Հայտարարագրերի ներմուծմամբ կարելի է սահմանել մասնակի, ոչ ամբողջական վերահսկողություն: Խնդրի լուծումը մեծ մասամբ թողնված է քաղաքացու խղճին։ Նա էլ եկամուտները թաքցնելու նպատակով կարող է պայմանագիր չկնքել։ Այստեղ պետությունը պետք է լրացուցիչ լծակներ կիրառի»,— ասում է տնտեսագետը:

Որպես վերահսկողության լծակներ՝ Ջուլիետ Թադևոսյանը նշում է աշխատանքը տեղական ինքնակառավարման մարմինների հետ, շուկայի ուսումնասիրությունը: Տեղեկություններ հավաքելը դժվար կլինի, բայց ժամանակ և ռեսուրսներ հատկացնելու դեպքում, հնարավոր է։ «Եթե մեկ անգամ այդ ինֆորմացիոն բանկը ստեղծվի, հետո դրա վրա աշխատելը և վերահսկելը հեշտ կլինի»,— կարծում է տնտեսագետը։

Պետությունը փորձում է հարկային վարչարարության լծակներով վարձակալության հանձնված անշարժ գույքի սեփականատերերին ստվերից բերել օրինական դաշտ։

ՊԵԿ-ում ակնկալում են, որ օրենքի կիրառումը կնվազեցնի գույքի վարձակալության ոլորտում առկա ստվերը։ Խնդրի վերաբերյալ ՊԵԿ-ից ստացված գրության մեջ նշվում է․

«Գործնականում շատ են դեպքերը, երբ քաղաքացիները՝ հարկային պարտավորությունների կատարումից խուսափելու նպատակով գույքը վարձակալության հանձնելիս խուսափում են պայմանագիր կնքելուց և պետական գրանցում կատարելուց, ինչը խնդիրներ է ստեղծում հարկային վարչարարության տեսանկյունից: Միաժամանակ, առկա են նաև դեպքեր, երբ գործարքները պետական գրանցում չեն ստանում, սակայն քաղաքացիների կողմից ներկայացվում են հարկային հաշվարկները և հայտարարագրվում են փաստացի վարձակալությունից առաջացող հարկերը»։

Հայտարարագրումը՝ ոլորտը վերահսկելու ևս մեկ կիսահնարավորություն

Ֆիզիկական անձանց եկամուտների համընդհանուր հայտարարագրման համակարգ ներդնելու նպատակով 2022-ի դեկտեմբերին Ազգային Ժողովը փոփոխություններ կատարեց Հարկային և Վարչական իրավախախտումների վերաբերյալ օրենսգրքերում։

Հայտարարագրումը պարտադիր է լինելու Հայաստանի բոլոր քաղաքացիների համար, բայց՝ փուլային տարբերակով։

Առաջին փուլում օրենքով սահմանված անձանց ցանկում ներառված են հանրային ծառայողները, այն ընկերությունների բաժնետերերը, որոնց 2023-ի հաշվետու տարվա համախառն եկամուտը գերազանցել է 1 մլրդ դրամը, «Փողերի լվացման և ահաբեկչության ֆինանսավորման դեմ պայքարի մասին» օրենքի շրջանակում իրական շահառուները և 2022-ին 20 մլրդ դրամ և ավելի փոխառություն ստացած անձինք: Նրանց համար հայտարարագրերը լրացնելու վերջնաժամկետը 2024-ի ապրիլի 20-ն է։

Երկրորդ փուլի ծածկույթը լինելու է 2024-ի հաշվետու տարին։ Հայտարարագրերը պետք է լրացվեն 2025-ի սկզբին: Այս փուլում ավելանալու են քաղիրավական պայմանագրով աշխատող անձիք։ Երրորդ փուլում հայտարարագրերի լրացումը պարտադիր է լինելու Հայաստանի բոլոր չափահաս քաղաքացիների համար՝ 2026-ի սկզբին։

Հայտարարագրերի հասանելիություն ունենալու է միայն ՊԵԿ-ը:

ՊԵԿ տեղեկատվական համակարգերի փոփոխությունների կառավարման և ազդեցությունների գնահատման բաժնի պետ Լուսինե Այվազյանն ասաց, որ ֆիզիկական անձանց համար կներդրվի նոր էլեկտրոնային համակարգ՝ վեբ տարբերակով և բջջայինով:

«Քաղաքացիներին ամեն ինչ պետք է հասկանալի լինի, որովհետև առաջին անգամ են հայտարարագիր ներկայացնելու: Նրանք պետք է անցնեն խիստ նույնականացում «Ես եմ» համակարգի միջոցով: Դրանից հետո կստանան ՀՎՀՀ՝ պարզեցված ընթացակարգով։ Հայտարարագրում կլինեն գործատուների ներկայացրած ամսական աշխատավարձը, դրան հավասարեցված եկամուտը, եկամտային հարկի գումարը: 2024-ի մայիսին արդեն առաջին փուլի շահառուներն իրենց հայտարարագրերը պետք է ներկայացրած լինեն: Գործընթացի մեկնարկի ժամկետը դեռ հայտնի չէ»։

Ֆինանսների նախարարության Եկամուտների քաղաքականության և վարչարարության մեթոդաբանության վարչության պետ Օրի Ալավերդյանը հայտարարագրման գործընթացում կարևորում է վերահսկողությունը։ Նկատում է՝ ինչպես ամբողջ աշխարհում, Հայաստանում ևս վերահսկողության մեխանիզմները կատարյալ չեն լինելու։

Հնարավոր չէ պետբյուջեից ծախսել 100 հազար դրամ՝ 10 հազար դրամի հարկը հայտնաբերելու համար։

«Մենք չենք կարող յուրաքանչյուր մարդու մեկ տեսուչ կցել։ Ինչ վերաբերում է եկամուտները թաքցնելու համար մեծ տուգանքներ սահմանելուն, կարծում եմ՝ դա չի աշխատի։ Եթե քաղաքացին իմանա, որ իր կատարած խախտումը չի բացահայտվելու, նույնիսկ եթե «մահապատիժ» սահմանենք, նա, միևնույն է, կխախտի օրենքը»,— ասում է Օրի Ալավերդյանը:

Ի՞նչ կտա պայմանագրով գրանցումը տան սեփականատիրոջը և վարձակալին

Ցանկացած հարկային փոփոխություն, որը հանգեցնում է քաղաքացիների որևէ խմբի եկամուտների հարկման կամ արդեն վճարվող հարկերի ավելացման, առաջացնում է դժգոհություն։

Խաչիկ Հովհաննիսյանը Երևանի իր բնակարանը կարճաժամկետ վարձակալության է հանձնում տեղացիներին և օտարերկրացիներին։ Ստացված եկամտից պետությանը հարկ վճարելը, նրա կարծիքով, նպատակահարմար չէ։

«Ես իմ աշխատավարձից արդեն իսկ հարկ եմ վճարում, սա էլ իմ սեփականությունն է, գոնե այստեղ պետք է ազատ լինեմ հարկերից։ Այս պահին էլ վարձակալության չեմ տալիս, որովհետև ո՛չ օրենքին եմ տիրապետում, ո՛չ էլ ուզում եմ թղթաբանության ու քաշքշուկի մեջ ընկնել»,— դժգոհում է քաղաքացին։

Ըստ նրա՝ պետությունը պահանջում է գրանցել վարձակալությունից ստացվող եկամուտը, բայց պատշաճ չի գովազդում ու տեղեկացնում դրա կարգը. «Մարդիկ վախենում են ավելորդ թղթաբանությունից։ Եթե մի բան էլ սխալ անեն, կտուգանվեն»։

Օրի Ալավերդյանի խոսքով՝ նախորդ տարիների փորձը ցույց է տվել, որ բնակարանների սեփականատերերի 99%-ը չի կատարում օրենքի պահանջը, չի գրանցում վարձակալությունը և չի հարկվում։ Համընդհանուր հայտարարագրման համակարգը, սակայն, պետությանը հարկման հնարավորություն կտա։ Գործընթացի առաջին և երկրորդ փուլերում հայտարարագիր ներկայացնելու դեպքում կարելի է օգտվել սոցիալական կրեդիտների համակարգից և նրանց վճարած հարկերի մի մասը ուղղել հարկատուի սոցիալական և կրթական կարիքների ապահովմանը։

«Բայց, եթե, նույնիսկ, առաջին երկու փուլում նրանք չներկայացնեն հայտարարագիր, ապա երրորդ փուլում ստիպված կլինեն դա անել»,— ասում է Ալավերդյանը։

Վարձակալության ընթացքում հնարավոր անախորժություններից օրենքը կարող է պաշտպանել միայն այն վարձակալներին և վարձատուներին, որոնք նոտարով հաստատված պայմանագիր են կնքել:

Փաստաբան Մարիամ Պետրոսյանն ասում է՝ մարդիկ կարծում են, թե վարձակալության ապացույց են նաև կոմունալ վճարումների անդորրագրերը, բայց դրանք վարձով բնակվելը չեն հաստատում, որովհետև վարձատուն կարող է պնդել, թե անհատույց է տրամադրել բնակարանը։

Վարձատուն կարող է լուծարել պայմանագիրը, եթե վարձակալը փչացրել է գույքը, վատթարացրել տան վիճակը, պարբերաբար չի վճարել տան վարձը: Լուծարման մասին պարտավոր է տեղեկացնել առնվազն երեք ամիս առաջ: Վարձակալը նույնպես կարող է լուծարել պայմանագիրը, եթե վարձատուն չի տրամադրել բնակարանը կամ խոչընդոտել է վարձակալին բնակվել այդ տանը, կամ բնակարանն ունի դրա օգտագործմանը խոչընդոտող թերություն, որի մասին վարձակալը տեղյակ չի եղել մինչև պայմանագրի կնքումը։

Գլխավոր լուսանկարը՝ Գոհար Սարգսյանի